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    发布时间:2019-06-30 丨 阅读次数:98

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      “万科是一个‘农民’,把‘地’种好是我们的任务,至于政策怎么变我们都不预测,我们只应对。我们不管天好还是天坏,要把地种好、把粮食种出来。”这是万科董事会主席郁亮在2018年度股东大会上对如何看待接下来政策的回答。

      此情此景,熟悉万科的人或许似曾相识。事实上,“当好农民种好地”的言论在2017年万科年中业绩会上曾经出现过。时隔两个四季,万科似乎并未因为经历过丰收而忘记农民心态。与之呼应的是,面对如今局部过热的土地市场,万科比乐观的同行多了一份谨慎。

      在全程2个小时的股东大会上,除了关于行业和企业发展的思考研判和对股东权益的详细解读,“基本盘”、“大江大海”、“活下去”等关键词也逐渐被抽丝剥茧。乐居整理了部分亮点,以供参考和探讨。

      对于行业未来趋势,万科总裁兼首席执行官祝九胜透露,万科判断未来行业的挑战和不确定性依然很大:当前经济下行压力并未消除,人口形式面临“少子化”挑战;住宅全面短缺时代已经结束,行业增速放缓;行业集中度上升,头部企业竞争将更加激烈。

      面临挑战的同时,万科也在努力寻找发展机会。祝九胜认为,发展的机遇主要在于:一、中国城市化进程仍在继续,房地产开发仍然会维持较大规模的水平,人民美好生活还需要更多内容供应和空间服务;二、企业转型并非一朝一夕,万科在几年的探讨过程取得了丰富的经验和教训。

      “我们必须要认清时代、行业和自我,摒弃一切投机、交情心理,跳出路径依赖和牛市思维。”对于未来的高度不确定性,祝九胜特别强调,万科将围绕“城市建设与生活服务商”战略定位,依托事业合伙人机制,坚持“以客户为中心,以现金流为基础,合伙奋斗,持续创造更多真实价值,实现有质量的发展”,稳住基本盘,确保对股东的良好回报。

      祝九胜表示,开发业务仍是万科的“基本盘”。2019年万科开工面积达到3609万平,物业服务稳健发展,住宅租赁也会提高经营质量和回报水平,商业、物流、冰雪都会有序进行全年的安排。同时,他透露四大工作重点:基于市场积极销售,做好投融资工作;基于客户打造客户愿意买单的好产品、好服务;基于安全,守住安全,质量与价值观底线;基于事业合伙人机制,完善组织重建,实现事人结合。

      “这是一次季度会议,有位员工拍下来发给他女朋友,显示他参加了重要会议,其实他只拍到了三个字,后面还有两句:活得好、活得久。三个字有的时候很麻烦,引起很多的想法和情绪,又不能说全。”

      郁亮在股东大会上又一次谈到“活下去”。他坦言,“活下去”是提醒万科如履薄冰,做企业的初心首先就是“活下去”,像流星一样是没有意义的,万科是危机感驱动的公司而不是危机驱动的公司。除此之外,郁亮指出,万科对于市场的基本判断从未改变过。比如房住不炒、租售并举的长期政策和白银时代的到来。

      在外界看来,“活下去”之后,更能代表万科状态的关键词似乎被替换成了“收敛聚焦”。郁亮表示,万科首先要稳住“基本盘”,但“收敛聚焦”也不是“砍树”,只是把一些“枝叶”剪掉从而更好地生长。在被问及多元化经营性业务的资金和回报问题时,祝九胜坦言,经营性业务的确存在资金占用,目前回报还不理想,但万科会努力不断提升。

      值得肯定的是,行业到了白银时代,过去单一的业务不足以支撑企业发展,必须实现有质量的增长和发展。万科认为,未来衡量一个地产商是否领跑的关键在于是否能在租售并举两个领域做到数一数二、领先领跑。

      面对目前土地市场的趋势,万科方面认为总体处于平稳发展的方向。“我们在同行竞争中会发现,同行企业比我们更乐观一些,我们显得更谨慎一些。在投资方面我们一直是谨慎投资。”

      祝九胜坦言,万科每年对投资规模都有控制,在一个周期的回款里万科仅拿出一部分比例进行投资。以一个年度为例,万科拿出30%回款进行投资,今年1到5月份和去年同期相比,投资占的回款比例在下降。手上有钱,地块合适不合适还是处于适配的状态,总的溢价率把握比较好,在7%左右,同时也要保证有足够的储备,保持可持续发展。

      在拿地特点上,祝九胜表示,万科拿地的特点是接近80%都有合作方,如果按项目个数来说,70%都有项目合作方。“长期经过检验、资信实力通过尽调,前期获得项目资源,后期把项目交给万科操盘,还是会有这种可能性的概率。”

      另一个值得关注的焦点是,过去两个月来,万科发布了14条人事任命,这意味着“大江大海”计划已经开始发力。

      郁亮指出,“大江大海”更多是内部的流动,大多数都是内部调配、跨区域流动。一个组织成熟以后有必要跨区域流动,否则会固守一方,难免产生懈怠的心态。“大江大海”是活水计划,未来大多数将会从内部产出。

      “对于社会优秀人才我们一直抱有非常大兴趣,我们要为社会搭建优秀人才施展才华的舞台,我今天需要的人才不仅是开发商,可能来自于合作伙伴和优秀的中国制造业甚至优秀的服务业,我觉得中国的制造业代表中国企业里的管理最高水平,他们中间有很多优秀人才。如果我们也能为我所用,这些人才对万科的发展会起很大的作用,‘大江大海’主要是针对内部让人才流动起来,同时也能吸引外部的优秀人才加入万科,不是简单的挖人。”

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