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    发布时间:2019-08-12 丨 阅读次数:172

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      2006年是“十一五”规划的开局之年,对国土资源部门来说,土地市场和房产市场的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。2005年的土地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。与之相比,2006年,土地宏观调控政策仍在进行中,土地作为宏观调控的重要手段,偏紧仍是其主调。在此基础上,全国各大城市的土地市场也有所变化,譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法和地价调配上均有所调整。与此同时,城市建设用地供应得到理性调控,建设用地供应结构日趋合理;房地产用地与去年相似,仍向中低价位普通商品住宅倾斜,适应稳定房价的要求;招拍挂和有偿出让土地方式比重进一步加大;建设用地供应的地区结构逐步协调以适应不同地区的经济发展。 针对2006年以来全国土地市场行情的变化,新地产策划机构联合专业研究机构对全国50个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。 四直辖市(北京、上海、天津、重庆)土地市场综述 自国家宏观调控政策实施以来,北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应的调控力度,土地供应结构不断完善优化,区域分布日趋合理,房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性,地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控,而且随着调控政策效应的进一步显现,土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态,地价、房价的涨跌空间都将缩小,走势趋于平稳。 (一) 土地供应结构不断优化 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,各地加大闲置土地处置力度,积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施,重庆市对闲置两年以上,建设单位无能力开发的,由国土部门依法收回75.3公顷;对由于政府或政府部门的原因造成项目不能实施的,区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决198.4公顷;广州市无偿收回57宗、共139.4公顷的闲置地;上海全市共有20余宗、约100公顷土地,通过“腾笼换鸟”或“易主”、“改性”等方式重新开工建设,约30余宗100多公顷土地重新约定了开工时间。 从全国情况看,今年上半年,全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为69%,比去年同期提高了9个百分点,其中二季度利用存量建设用地10094.9公顷,比一季度增长53%,表明各地在新增用地受到严格控制下,积极盘活存量,改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。 北京市在严格土地管理的同时,根据土地市场的供需情况,本着区别对待,有疏有堵,有保有压的精神,适时调整土地市场供应量,增加对经济适用房和普通商品房用地的供应,继续停止别墅类用地供应,严格控制高档住房用地供应。 近期,北京市将陆续推出 36宗土地入市公开交易,以有序供应,满足市场需求。在北京市 2005年度土地供应计划中,充分考虑了房地产用地。在6500公顷的年度供应计划中,房地产用地为1950公顷(其中:经济适用房 200公顷;住宅商品房 1750公顷),占全年计划土地供应总量的30%。今年 1~7月份,北京市供应住宅用地面积 297公顷,规划建筑面积500万平方米。其中,出让住宅用地 180公顷,规划建筑面积28万平方米,出让住宅用地55宗,成交价款21.67亿元,土地纯收益12.74亿元;划拨住宅用地117公顷,规划建筑面积 226万平方米。与2004年同期相比,住宅土地交易量、建设用地面积、规划建筑面积等相对下降。 为防止土地资源闲置,遏制炒卖土地,规范土地市场。8月初至9月底,北京市国土资源局分两次宣布,北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等45宗土地,因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款,因而被该局解除土地出让合同,收回国有土地使用权。据该局有关部门透露,对被收回土地的违约开发商如何处罚,尚在研究之中。但是有一点十分明确,对拆迁基本完成的项目,如果开发商要重新获得原土地使用权,必须在规定的期限内提出书面申请,参加上市竞买。 上海市着重优化土地供应结构,增加中低价商品房和配套商品房用地的供应,以遏制日益高涨的房价。上海市全年初步安排经营性用地计划 3000公顷,其中用于配套商品房和中低价普通商品房建设的 2000公顷。从计划执行的情况看,目前,配套商品房和中低价普通商品住房供地已经基本落实。最新的一项调查表明:上海商品住宅销售价格持续下降,成交继续低迷。央行发布的 2005年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示,上海市只有 7.3%的居民准备在未来三个月内买房,比上个季度又下降了 3.7个百分点,达到历史最低点。 重庆房地产开发土地供应量增加。重庆市作为年轻的直辖市,由于大城市大农村的市情,随着城市化进程的加快,基础设施的完善,农村剩余劳动力进入城镇,住房有效需求增加,因此,房地产开发土地供应面积增加。据统计, 2005年 1~9月,重庆市土地交易中心成交土地 157宗,较去年同期增长 3.29%,成交面积、可建筑面积、成交金额同比也分别增长了 16.77%、 17.8%、 24.87%,出让金更是增长了 40.39%。据介绍,第三季度末,中心成交土地的各项指标首次全面超过去年同期。业内人士分析认为,这表明市场看好本地房地产投资前景,市场交易活跃,有回暖的趋势。 为规范房地产市场运行,将房地产价格涨幅控制在合理范围内,天津市主要采取了四项调控措施:一是实施土地供应总量控制,适时调控土地市场;二是完善土地供应结构和布局,适当加大普通商品房和经济适用房土地供应量;三是严格用地控制指标管理,大力推行节约和集约用地;四是建立土地市场动态监测体系,保证土地市场平稳发展。截至 8月 31日,全市供应房地产开发用地 697.6公顷,其中住宅 523公顷,公建 174.6公顷。中心城区供应房地产开发用地约 205.4公顷,可建建筑面积约 427.3万平方米。 其中:商品房供应总量约 60.1公顷,可建建筑面积约 163.1万平方米:经济适用房(含廉租房、基础设施还迁房)供应总量约 145.3公顷,可建建筑面积约 264.2万平方米,已经提前完成了全年经济适用房的土地供应计划。 (二)地价呈现稳中有降趋势 北京市地价变化不大,房价涨幅较大,目前地价对房价影响不明显。今年第一、二季度,地价变化不大,趋势平稳。而在 1~7月,虽然全市商品房买卖成交套数同比下降 8.9%,但商品期房买卖平均价格涨幅为 21.9%,存量住房买卖平均价格同比增长 9.8%。这说明,目前地价对房价影响作用不明显,但地价的预期升高会影响房价的上涨。 上海2004年住宅平均地价为 2078元/平方米,住宅平均房价为 6385元/平方米,地价占房价的2.5%,地价在房价中的比例约占 1/3左右。根据 2005年第一季度全国主要城市地价动态监测成果,上海的地价增长率为 0.2%、 5.2%、 5.43%、 6.53%(按工业、综合、商业、居住分类),第二季度增幅进一步放缓,分别为 0%、 1.3%、 1.1%、 0.8%。同时,在房价方面,涨幅逐步回落。第一季度,商品住房销售价格按月环比涨幅分别为 1.6%、 1.6%、 2.5%,而进入第二季度以来,涨幅趋稳,呈稳中有降的态势, 4~6月环比涨幅分别达到 0.5%、 0.1%、1.2%。这些数据表明,上海市土地供应结构不断完善优化,区域分布日趋合理,房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性,地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控。 从重庆 2005年第一季度和第二季度地价监测结果看,2005年第二季度重庆市城市综合平均地价与第一季度相比,增长 0.43%。2005年第二季度商业、住宅、工业平均地价与第一季度比分别增长 0.61%、 0.29%、 1.09%。地价整体水平与去年同期相比有一定的回落,但基本上仍保持稳中有升,并没有出现不正常的较大幅度波动,和地价区段的地价涨幅,均较符合两季度城市发展和建设的实际情况。造成地价水平增幅减缓的主要原因是,由于国家出台关于调控房地产市场、稳定房价的相关措施,市政府也相继制定了相关的办法,在一定程度上影响了重庆市的土地市场价格。 天津市土地交易价格指数显示,2005年 8月,综合指数达到 125.1点,较去年同期上涨了 1.0点,升幅达到 0.8%。预示着土地交易逐步走出盘整期,预计随着土地供应形势的趋紧和土地的频繁转手交易,土地交易价格将进一步稳定攀升。 2005年 8月,天津住宅用地指数达到 109.0点,较去年同期下降了 4.6点,降幅达到 4%。住宅用地交易指数 2005年初开始上扬,3月份最高达到了 117.7点,而后再次下挫,7月份最低达到107.9点,降幅达到 8%。住宅用地交易指数的波动,说明提高经济适用房用地供应量等宏观政策性因素,对住宅用地的价格变化起到了重要作用,住宅用地交易指数正在进入理性盘整阶段。

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